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300城土拍攬金逾2萬億 二線城市成最大贏家

類型:行業熱點 加入時間:2019-7-9 11:45:24 點擊數:572 來源:時代周報


    2019年上半年,全國300城在土地市場唱響了一曲冰與火之歌。

    從整體看,土地市場小幅回暖。中指研究院數據顯示,2019年1—6月,全國300城土地出讓金總額為22490億元,同比增長16%,再創同期新高。

    但具體到各線城市,堪稱冰火兩重天。

    今年上半年,一線城市土地出讓金總額為2496億元,同比增長36%;二線城市土地出讓金為12561億元,同比增長26%;三四線城市土地出讓金為7433億元,同比減少3%。

    除了土地出讓金,三四線城市的土地流拍率也明顯高于一二線城市—今年上半年,一線城市共推出土地285宗,成交263宗,流拍率7.7%;二線城市共推出土地4671宗,成交4076宗,流拍率12.7%;三四線城市共推出土地8299宗,成交6830宗,流拍率17.7%。

    三四線城市的土地溢價率也在下降。1—6月,一線城市土地平均溢價率12%,同比上漲1個百分點;二線城市土地平均溢價率19%,同比上漲2個百分點;三四線城市土地平均溢價率達20%,同比下降7個百分點。

    克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉對時代周報記者指出,今年上半年各線城市土地市場呈現的差異,是當前房地產市場分化的又一體現:“三四線土地市場表現疲弱,主要是因為其新房市場從去年下半年開始已經普遍降溫。但最根本的原因,在于當地購房需求數量有限,僅靠大城市的外溢需求和返鄉置業,無法長期支持市場維持亢奮狀態,再加上今年棚改計劃開工量大幅下挫50%,加劇了這一調整趨勢。”

    肖文曉預測認為,三四線地市的降溫周期才剛剛開始,“進入下半年,缺乏利好帶動的非熱門城市圈的三四線城市,地市降溫的幅度可能進一步擴大”。

    地市難退燒

    同樣是維持上升勢頭,細分一二線城市的土地市場,又有不同。

    克而瑞地產研究中心解釋指出,今年上半年,一線城市的土地供應,仍舊以保障性用地和舊改用地為主,地價波動幅度不大,土地出讓金的上揚主要受供應量增加影響,而二線城市的土地出讓金同比增加明顯,則主要是受地價影響。

    數據顯示,2019年1—6月,一線城市共推出土地285宗,推出土地面積1602萬平方米,同比增長31%;成交方面,共成交土地263宗,成交土地面積1490萬平方米,同比增長23%。

    二線城市供應量小幅增加—上半年二線城市共推出土地4671宗,推出土地面積21734萬平方米,同比增長7%;成交方面,共成交土地4076宗,成交土地面積18583萬平方米,同比增長5%。但成交樓面均價溢價率則有明顯上漲,上半年土地成交樓面均價為3442元每平方米,同比增長18%;土地平均溢價率為19%,較去年同期上漲2個百分點。

    肖文曉同時提醒,雖然上半年三四線城市的土地成交量及溢價率均下跌,但跌幅不大僅為3%,且溢價率高達20%。

    “地價跟房價一樣,易漲難跌,之前三四線城市的地價已經漲起來了,所以同比未必會下跌。另外,這樣的跌幅和溢價率,也跟現在三四線城市的土地成交結構有關。以前高速擴張時,房企什么地都拿,再偏遠都不怕。現在則是挑著拿,即便在三四線城市拿地,也要挑好地拿,這樣對比起來,地價往往也不便宜。”肖文曉向時代周報記者具體解釋道。

    中指研究院數據顯示,6月的土地溢價率仍處上升通道。全國300個城市土地平均溢價率為20%,較上月上漲0.1個百分點,較去年同期上漲4個百分點。

    中原地產首席分析師張大偉對時代周報記者表示,隨著春節后信貸市場增量增加,房企融資難度降低,土地市場在二季度進入復蘇期,雖然隨著地市表現過熱,部分城市收緊政策,但從6月表現來看,仍然延續了熱度:“雖然目前融資環境有所收緊,但實際上還是比較寬松的,未來不排除政策加碼的可能性。如果政策不加碼,地市很難退燒。”

    二線城市成最大贏家

    上半年土地市場上,二線城市成為最大贏家。

    除了土地出讓收金12561億元、占比全國300城的55.9%之外,二線城市也是上半年土地交易和拉動土地價格上漲的主要貢獻力量。

    數據顯示,二線城市上半年推出土地面積占全國的38.7%;成交土地面積占全國的39.5%。在價格方面,二線城市成交樓面均價同比漲幅全國領先—今年上半年,一線城市成交樓面均價同比上漲4%,三四線城市土地成交樓面均價同比上漲6%,遠低于二線城市18%的同比漲幅。

    二線城市的土地溢價率也跑贏全國—上半年全國300個城市土地平均溢價率18%,較去年同期下降2個百分點,而二線城市土地平均溢價率為19%,較去年同期上漲2個百分點。

    同策咨詢研究總監張宏偉向時代周報記者表示,二線城市樓市走熱,主要受整體市場預期轉變、流動性寬松的影響,“二線城市尤其是杭州、蘇州等熱點二線城市,迎來了比較好的回歸期”。

    時代周報記者注意到,熱點二線城市的土地市場上,長三角城市表現尤為突出。

    1—6月全國土地出讓金前十中,杭州、武漢、南京、蘇州、寧波五市占據了半數榜單。溢價率方面,合肥、南京、蘇州、杭州四個城市均跑贏了二線城市19%的平均水平,分別達到70.8%、25.44%、21.59%和21.59%,其中,南京土地出讓的溢價率,同比升高足足達到343.48%。

    張大偉對此解釋稱,南京同比漲幅較大主要是去年基數太低。數據顯示,2018年上半年,南京土地平均溢價率僅1.93%,其中主要受當年上半年南京推出非涉宅地塊總量較多的影響,2018年上半年,南京共出讓34幅地塊,其中非涉宅地塊有16幅,另外還有4幅純租賃用地,直接拉低了南京總體地價水平。

    此外,張宏偉表示,今年上半年長三角多個城市地市較熱,除了區域價值之外,還與部分城市積極供地,為房企進入、地市升溫創造了條件。

    數據顯示,今年上半年,杭州成交面積(規劃建筑面積)同比增長25.29%、武漢成交面積(規劃建筑面積)同比增長37.17%、合肥成交面積(規劃建筑面積)同比增長40.74%。

    在“穩地價”的要求下,張宏偉預計,長三角地市將會迎來一輪政策調整。

    “首先從城市本級來說,目前蘇州、合肥、南京均已出手‘穩地價’。今年5月,蘇州先是發布了《關于進一步促進全市房地產市場持續穩定健康發展的補充意見》,加強地價指導,隨后又下調出讓土地最高限價;合肥也調整了土地競拍規則,要求關聯企業不得競拍同一塊地;南京則大幅增加土地供應,應對地市熱度過高。”據張宏偉介紹,從結果來看,南京和蘇州的土拍市場已經趨于理性。

    7月3日,南京下半年首場土拍落槌,其綜合溢價率為16%,已低于此前6月18日和6月5日的29%、21%的綜合溢價率。

    政策層面,中央對房地產市場從嚴把控的導向不變。

    近日,銀保監會針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,已經開展約談警示。“房地產開發企業的融資環境趨緊,接下來的房企流動性不會那么寬松了,拿地也會趨向理性。”張宏偉判斷道。

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